Статьи

Эксплуатация. Апартаменты или квартира. Что и почему?

В чем секрет популярности апартаментов, чем они отличаются от квартиры, на сколько это выгодный вариант и почему?

·         Что такое апартаменты

·         Виды апартаментов

·         Отличия апартаментов от квартиры

·         Плюсы и минусы апартаментов

·         Особенности эксплуатации

Что такое апартаменты

В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.

 

Виды апартаментов

Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:

·         Апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;

·         Доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;

·         Кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;

·         Многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.

Отличие апартаментов от квартиры

Сфера

Квартиры

Апартаменты

Регистрация

Бессрочная

Временная

Содержание общего имущества

Способ избрания управляющей организации четко прописан в законодательстве. Есть механизм контроля и участия жильцов в решении важных вопросов

 

 

 

 

 

 

Как правило, ставка обслуживания кв. метра дешевле, т.к. есть установленные нормы минимальной ставки, которые являются неким ориентиром.

 

Смена управляющей организации происходит по аналогии с МКД, однако меньше контролирующих органов за соблюдением законодательства, больше вероятности, что управляющая организация не будет соблюдать требования и законные интересы собственников

 

 

 

 

Как правило, ставка дороже -т.к. нет нормативов и нет ориентира – коммерческая недвижимость всегда обслуживается дороже чем жилая (при равных параметрах здания).

 

Налог на имущество

0,1%

0,5%-2%

Технические требования к зданию (конструктив, сети)

В соответствии с законом о жилых помещениях (более жесткие)

Нет жестких требований

Налоговые вычеты

Да

Нет

Государственная поддержка

Ипотека семейная, льготы, материнский капитал

Нет

Капитальный ремонт

Взносы регулярные, минимальная сумма утверждена государством, поддержка фондов

Полностью за счет собственников – требований к регулярному сбору средств не предъявляется, таким образом, потребность в капитальных затратах может возникнуть внезапно и привести здание (общие помещения или системы) в негодность для эксплуатации до устранения.

Изъятие за долги

Не могут изъять (за исключением ипотеки)

Могут изъять за долги

Соседи

Закон о тишине

Строго говоря, нет регулирующих актов – организация порядка исключительно на совести управляющей компании

Инфраструктура

Создается за счет государства и застройщика (регулируется требованиями)

На усмотрение застройщика, обязательств обеспечить социальные нормы отсутствует

 

Содержание общего имущества

Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. Однако никто кроме самих жильцов, не имеет право определять, как использовать это общее имущество, как и где можно размещать рекламу, открывать магазины или другие коммерческие объекты, сдавать помещения, кровлю, части фасадов и пр. имущество в аренду и по каким ценам. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.

Кроме того, ставка (стоимость) эксплуатации коммерческих площадей по сложившейся практике выше, чем ставка эксплуатации жилых помещений. Управляющая организация МКД обязана ежегодно отчитываться перед собственниками о затратах и о проделанной работе, проводя ежегодно общие итоговые собрания. В то же время Эксплуатирующая коммерческую недвижимость организация не обязана это делать и собственники не имеют реальных ресурсов, чтобы заставить компанию предоставлять отчеты, не говоря уже об их прозрачности.

В то же время, если апартаментам повезло с управляющей организацией и обе стороны нашли общий язык, то   в жилых апартаментах много проще менять тарифы, устанавливать дополнительные опции для улучшения качества жизни, регулирования процессов проведения строительных и прочих ремонтных работ среди собственников помещений, объединяться по мероприятиям рекламного или развлекательного характера, т.к. регулирующих моментов в этом направлении много меньше.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Недостатком лофтов с точки зрения эксплуатации можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.

Налог на имущество

Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.

Технические требования

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.

Налоговые вычеты

Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.

Государственная поддержка

Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.

 

Соседи

 

Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.

Инфраструктура

 

Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.

Плюсы апартаментов

 

Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.

 

Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.

Минусы апартаментов

 

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.


Возврат к списку