Статьи

Как поменять управляющую компанию

Ваша управляющая компания перестала хорошо работать? Или не работала хорошо никогда? ВЫ подозреваете, что ваши деньги уходят «на лево»? Или компания потеряла с Вами связь, считая дом «своим» навсегда?

Ответ один – управляющую компанию необходимо менять!

Этап первый – определите альтернативу – найдите новую УК

Поговорите с соседями, готово ли большинство из них на смену УК – ведь только собрав кворум – процесс смены будет легитимным. Вполне вероятно, что переход к конкретным действиям выявит, что большая часть соседей – консерваторы и смены хоть и плохой, но «привычной» УК боятся и рисковать не готовы. В таком случае, необходимо, как говорят, начать «с себя». Сформируйте инициативную группу. Подготовьте и проанализируйте информацию об альтернативной компании, о плюсах и минусах смены, обсудите возможные риски. Только приняв общее для большинства собственников, решение, можно начинать организацию Общего собрания собственников. Иначе будет жаль потерянного времени, ведь помощь от текущей УК по организации собрания, не поступит, а новая УК – не может официально участвовать в его организации.

·         Кворум – это значит, что принять участие в собрании должны (подписать и сдать решение собственника) 50%+ 1 голос, а проголосовать ЗА смену УК должна ПОЛОВИНА + 1 голос от принявших участие, т.е. 25%+ 1 голос от ВСЕХ собственников

Если большинство соседей ЗА смену УК и готовы принять участие в собрании, мы советуем инициативной группе (если есть такая возможность) подготовить техническое задание для претендентов, на основании которого новые УК могли бы сделать расчет и предложить Вам ставку обслуживания. Кроме определения ставки, рекомендуем собрать информацию о претендентах на обслуживание Вас как заказчика. Минимальный перечень может выглядеть так:

1.       Коммерческое предложение от УК со ставкой обслуживания 1 квадратного метра помещения с четким описанием, что входит в эту ставку (в отсутствии технического задания)

2.       Информация об обслуживаемых объектах, рекомендательные письма от заказчиков, может быть, видео сюжеты. Лучше, если представители инициативной группы посетят часть объектов, на которых работает компания – альтернатива.

3.       Информация о статусе компании – пакет документов с лицензиями, участием в рейтингах, справке по участию новой компании в арбитражных процессах, количестве сотрудников в компании, а так же наличию отзывов в соцсетях. Если речь идет про МКД – проверить на сайте Госжилинспекции наличие нарушений и предписаний, выпущенных контролирующими органами в адрес претендента.

Подготовив такую информацию, инициативная группа поможет всем собственникам, кто на разных этапах смены УК будет присоединяться к процессу, получить необходимые ответы и снять возникающие сомнения. Кроме того, собирая такую информацию, инициативная группа сама для себя примет решение о том, достойна ли компания, которую планируют предложить на общем собрании, обслуживать ваш дом (или коммерческую недвижимость, если вы – собственники помещений коммерческих). В некотором роде, инициаторы разделяют часть ответственности за свою инициативу в будущем перед консерваторами, кто выступает против смены.

Этап второй – определите способ смены УК

Строго говоря, есть два способа смены УК

1 способ – отказ от управления старой УК (вариант а – окончание действия договора управления, вариант в – существенные нарушения старой УК условий договора управления, вариант с – лишение УК лицензии (в случае управления МКД)

2 способ - смена способа управления вашим домом (или коммерческим объектом) – с УК на ТСН (ТСЖ). В этом случае у вас есть два варианта действия – создавать полноценную структуру ТСН (ТСЖ), принимая на работу сотрудников, ведя полностью всю работу по эксплуатации недвижимости, ЛИБО заключить с альтернативной УК договор управления Вашим объектом (домом) на определённый срок в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Этап третий – проведение собрания собственников помещений (для МКД и коммерческой недвижимости) по смене управляющей компании в ОЧНО-ЗАОЧНОЙ форме.

Действуем по отработанной процедуре

1.       Запрашиваем в текущей УК реестр собственников помещений. В соответствии с законодательством УК обязана в течение 5 рабочих дней прислать ответ на запрос, содержащий актуальные данные о собственниках (ФИО) и информацию о собственности (площадь и номера регистрационных документов).

a.       ВАЖНО! УК не обязана передавать контактные данные, так что в получении контактов для связи с собственниками надежда только на самих инициаторов собрания.

2.       Готовим повестку дня собрания. Включаем следующие вопросы:

a.       Проведение собрания в очно-заочной форме

b.       Расторжение договора со старой УК

c.       Выбор способа управления Вашим домом (или ТРЦ или БЦ, неважно)

                                                               i.      В случае смены УК - Утверждение новой УК

                                                             ii.      В случае перехода на ТСН (ТСЖ) – Вопрос повестки дня – Смена способа управления - на управление ТСН (ТСЖ)

d.       Утверждение условий договора с новой УК (сам договор, тариф на услуги, способ формирования фонда капитального ремонта и ставку капитального ремонта, даже если она не будет отличаться от установленного норматива, выбор банка для хранения счета капитального ремонта, выбор владельца счета – это должна быть новая УК, если речь идет о смене УК).

e.       Передача технической документации и средства капремонта (сроки и регламент). По закону старая УК обязана передать ключи, документацию не позднее 3х дней с даты включения Дома в реестр лицензий новой УК. Если речь идет не об МКД, то Госжилинспекция никакой роди не играет и собственники в собрании устанавливают срок передачи документов, ключей. Как правило, счет средств на капремонт в коммерческих помещениях не предусмотрен, хотя жаль. Если по акту приема-передачи старая УК имела полный комплект технической документации, а в процессе передачи выяснилось, что часть документов утрачена, старая УК обязана в течение 3х месяцев за свой счет восстановить все в полном объеме (до состояния в каком документы ей были переданы).

f.        Порядок уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения протокола собрания.

3.       Не менее чем за 10 дней (календарных) уведомляем собственников о собрании

Согласно жилищному кодексу уведомлять собственников надо заказным письмом с подтверждением вручения или лично под роспись. Однако если на ранее проводимых собраниях выбран иной способ (размещение информации о собрании на информационной доске в общем помещении как вариант), то можно воспользоваться и таким способом. В случае, если вы не знаете, какой способ определен и у вас нет в доступе актуальных адресов собственников, наш совет – разместите уведомление о собрании на информационной доске в общем помещении (лифтовом холле, входной группе и т.д.), а так же отправьте заказное письмо по Почте РФ по адресу размещения собственности – т.е. по адресу Вашего Дома (или БЦ или ТРЦ). Такой способ в отсутствие актуальных адресов может считаться добросовестным и приемлемым для цели уведомления о собрании. Правильно будет вести реестр уведомлений, в который можно вносить личную подпись собственника или представителя либо информацию о почтовом уведомлении (номер трека). Кроме того, размещение уведомления на территории общего доступа необходимо актировать с приложением фотографии. Подписывают акт не менее 3х свидетелей – это могут быть только собственники, никаких представителей от старой УК или внешних организаций привлекать нет необходимости.

4.       Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме

Очная часть дает возможность личной встречи соседей для обсуждения ситуации, ответа на вопросы. Часто в очной части принимают участие представители старой УК – разумеется, никому не хочется потерять бизнес, по этому есть вероятность, что они готовы к переговорам и очную часть можно рассматривать как последний шанс старой УК выступить с новой программой развития дома (или вашего Объекта), обсудить взаимные претензии и договориться о способах и сроках их устранения. Смена УК дело хлопотное – если есть возможность повлиять на УК – то лучшее время для этого – очная часть собрания.

5.       Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме

Если со старой УК договориться не удалось – точка невозврата пройдена и инициативная группа должна обойти соседей с целью собрать подписанные решения по озвученной повестке дня. Бланк решения собственника на очной части и на заочной используем один и тот же.

Оригиналы решений временно храним у самого ответственного члена инициативной группы. Оригиналы решений подлежат передаче на хранение в органы Государственной жилищной инспекции (в Москве центральный офис ГЖИ находится по адресу пр. Мира, 19)

 

6.       Составляем протокол собрания и уведомляем собственников о результатах

Образец протокола – см. приложение. Протокол решений собственников на общем собрании подписываем Председателем и Секретарем собрания, а так же Председателем счетной комиссии (кроме Председателя можно дополнительно подписать Протокол и всеми членами Счетной комиссии). Кроме Протокола решений собственников необходимо составить и подписать Протокол счетной комиссии, в котором Председатель счетной комиссии, а так же члены счетной комиссии фиксируют и подтверждают итоги подсчета голосов собственников по всем вопросам повестки дня. Уведомление собственников об итогах прошедшего собрания происходит путем размещения копии Протокола решений собственников на информационной доске либо в холле, во входной группе – в любом общем помещении здания, где удобно и доступно ознакомиться с документом всем заинтересованным лицам – МКД, БЦ, ТРЦ. Размещение копии Протокола должно быть не позднее 10 календарных дней с даты подведения итогов собрания.

 

7.       ДЛЯ МКД - Основной пакет документов вместе с реестрами, протоколами и решениями собственников (все в оригинале) инициативная группа должна направить в адрес Госжилинспекции, которая является уполномоченным органом провести проверку правомочности собрания, правильности оформления и принять решение о включении жилого дома (его адреса) в реестр лицензий новой (избранной) управляющей компании. Такое решение Госжилинспекция оформляет в виде Распоряжения, в котором указывает дату начала обслуживания МКД силами новой избранной УК.

 

Для БЦ, ТРЦ никакого Распоряжения Госжилинспекция, разумеется, не выпускает. Дату начала обслуживания Здания силами новой УК можно считать дату заключения договора на управление и эксплуатацию. Если собственников много, то заключать договор надо с более чем 50% собственников (по площадям).

 

Этап четвертый – информируем старую управляющую компанию о том, что собственники приняли решении о ее смене

Копию Протокола решения общего собрания собственники должны направить в адрес действующей на момент проведения собрания управляющей компании. Срок – те же десять дней.

Этап пятый – заключаем договор с новой управляющей компанией

Согласно части 1 ст. 162 ЖК РФ, более 50% собственников помещений должны расписаться в договоре управления с новой управляющей компанией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не будет считаться заключенным, несмотря на решение общего собрания. Этим часто пользуются УК и не считают необходимым передавать дела. По этому ГЖИ требует предоставить информацию о подписанном договоре (договорах) управления не только в пакете документов, так и на сайте раскрытия информации.

ВАЖНО! С 1 января 2021 года законодательно разрешено предоставить полномочия Председателю Совета дома подписать договор управления от имени всех собственников, если такие полномочия включены в Повестку дня собрания и проголосовали за них более чем 50% участников собрания (собственников).

Этап шестой – начинаем новую жизнь – или когда платить новой УК?

В новую управляющую компанию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат Ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить – ГЖИ обязано размещать информацию на своем сайте в сети интернет либо Вам предоставят копию такого Распоряжения.

С этого момента важно суметь выстроить позитивные коммуникации как со стороны новой управляющей компании так и со стороны собственников, чтобы почувствовать, что смена произошла не зря, Ваш выбор правильный и жизнь будет меняться только в лучшую сторону – Ваша управляющая организация станет Ваши другом, защитником Вашего комфорта и Вашим партнером на долгие годы к обоюдному удовольствию сторон.



Возврат к списку